Hvilket areal bruker du til å beregne tilbud?

30. desember 2019

En kvadratmeter byggeplass er ikke bare en kvadratmeter, fordi det er forskjellige måter å oppgi areal på. Det er en utfordring når det skal inngås servicekontrakter, for er et oppgitt areal med eller uten vegger, og hvorsikker er man på tallene? Skal det i virkeligheten legges til eller skal det trekkes noe fra? Denne artikkelen beskriver forskjellene mellom de fire ulike måtene å beregne arealer på.


4 typer område deklarasjoner
Standard Norge har utarbeidet NS 3940 som foreskriver hvordan man skal beskrive og beregne områdene og volumet av bygninger. Standarden er støttet av en veiledning (P-704) vedr. omsetning av boliger, (P696) vedr. utleie av arealer i næringsbygg og (T-1459). vedr. grad av utnyttig/ tomteutnyttelse.

Standarden foreskriver 4 måter å sette opp områder (se tabell for forklaring)
 

  • Bebygd areal
  • Brutto areal
  • Bruksareal
  • Nettoareal


Hold øye med datakvalitet vedr. arealer
Som en bygningseier eller innkjøper av en FM-tjeneste, vil du vanligvis arbeide med arealopplysninger som du har fra leiekontrakter, offentlige registre, kjøpsavtaler, FM-systemer mm. Men det er en kjent sak i byggebransjen at det er flere kilder til feil for informasjon om bygningsarealer. F.eks. at arealopplysningene er utdatert og ikke innbefatter en tilbygning. Som en tjenesteleverandør kan det derfor være en god idé å spørre etter datagrunnlaget, for å sikre at et tilbud er gjort på et korrekt grunnlag.


Land oppmåling har blitt en enkel sak
For de med riktig utstyr, er det en enkel sak å måle områder og muligens opprett en digital bygnings modell. Dette betyr at faktiske områder kan være ganske lett å måle, og servicekontrakter kan inngås på en mer korrekt basis. Hvis du har plantegninger av en bygning, sjekk størrelsesforholdet av en bestemt oppmåling på stedet og gjøre en vurdering av om du har blitt informert om et riktig område.

Utformingen og tilstanden til områdene er viktige
En firkantet beregning kan sjelden stå alene for en tjenesteleverandør. Kunnskap om romstørrelser, overflater, bruksmønstre, tilgang ruter, servicenivåer etc. er også nødvendig informasjon for å kunne inngå en servicekontrakt. Derfor må innsikt i riktig størrelse, kvalitet og forventet service av områdene være en felles interesse for kjøperen og leverandør av renhold og eiendomstjenester.

Tabell 1: beskrivelse av 4 forskjellige måter å sette opp bygningsareal på.
 

Størrelse

Symbol

Bemærkning

Bebygd areal (m2)

BYA

Bebygd areal er horisontalprojeksjonen av enten bygninger, bygningsdeler og tilhørende konstruksjoner over bakken.
Med andre ord: Hvis solen stod lodret over et hus, er det bebyggde arealet, det areal, som solen ikke skinner på. Dvs. altaner tæller med.

Bruttoareal

(m2)

BTA

Bruttoareal beregnes fra utside omsluttende vegger og inkluderer utvendig avsluttende overflate. Innhuk og fremspring av konstruksjonsmessig eller estetisk art medregnes ikke.
Med andre ord: Bruttoarealet er det samlede areal, som innrammes av yttersidene av ytterveggene. Hver etasje beregnes for seg.
Altaner tælles ikke med.

Bruksareal

(m2)

BRA

Bruksareal er arealet innenfor omsluttede vegger. Bruksareal omfatter netto areal og areal av innvendige vegger og sjakter. Det måles langs gulvplanet uten hensyn til gulvlister, innredningsenheter, installasjoner og lignende. Med andre ord: Bruksarealet er det samme som gulvarealet i et helt rått rum, innen det monteres skaper, innvendige vegger mm. Hver etasje beregnes for sig.

Netto areal

(m2)

NTA

Nettoareal beregnes innvendig mellom avsluttende overflater på omsluttende vegger.
I Nettoareal medregnes bygningsdeler som søyler, foldevegger, skjermvegger og installasjoner som frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler o.l. som ikke er innbygd i vegger. I nettoareal inngår ikke areal av dør- og vindusnisjer og nisjer i omsluttende vegger.

Med andre ord: Nettoarealet er det innvendige areal mellem omsluttende vegger og fraregnet innvendige vegger. Hver etasje beregnes for seg.


Foto til evt. Illustration som blikfang
Susanne Balslev Nielsen
Susanne Balslev Nielsen, – Strategisk FM rådgiver, Ph.D. og civilingeniør. FM-Brobygger på ny mission:

Susanne Balslev Nielsen var i 2014-19 ekstern professor (20% stilling) i FM på OsloMet og er censor på flere uddannelsesinstitutioner. Jeg har arbejdet med Facilities Management som forsker og underviser i Center for Facilities Management – Realdania Forskning på Danmarks Tekniske Universitet. Efter mange år i den akademiske verden har hun kommet til den internationale multidisciplinære rådgivningsvirksomhed NIRAS, hvor jeg arbejder med FM strategi, analyse og procesfacilitering.

Popup Image

Ta kontakt

Veien til å bli medlem for deg og din organisasjon er kort. Alt du trenger er å ta kontakt. Vi tar oss av resten!
Send e-post
Kontakt oss på chat

Bli medlem i dag!

Veien til å bli medlem for deg og din organisasjon er kort.
Alt du trenger er å ta kontakt. Vi tar oss av resten!
Ta kontakt